Le dispositif Pinel Métropole

Caractéristiques

Qui peut en bénéficier ? Pour les contribuables français, personnes physiques qui achètent directement un logement ou par l'intermédiaire d'une société de personnes non soumises à l'impôt sur les sociétés (associés de SCI notamment)

Pour quel type d’investissement ? Les investissements réalisés dans le secteur du logement locatif : les appartements et villas acquis neuf ou en Etat Futur d’Achèvement (VEFA)

Quelle est la période d’application de la loi ? Jusqu‘au 31 décembre 2021, pour les investissements réalisés en zones A, A bis ou B1. Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2018, les investissements réalisés en zones B2 et C sont exclus du dispositif. A titre transitoire, les investissements réalisés en zone B2 et C peuvent bénéficier du dispositif si un permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2018 et lorsque l’acquisition est réalisée avant le 31/12/2018.

Précision : le projet de loi de Finances pour 2019 prévoit de décaler de 3 mois la fin du dispositif pour les investissements réalisés en zones B2 et C dès lors que l’avant-contrat a été enregistré ou déposé au rang des minutes d’un notaire au plus tard le 31 décembre 2018 et si l’acquisition est régularisée au plus tard le 15 mars 2019.

Quel est son fonctionnement ? Une acquisition en Loi Pinel donne lieu à une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % de l’investissement. Cette réduction est étalée sur 6, 9 ou 12 ans.

Quelles obligations ? Dans le cadre du dispositif Pinel, le logement devra être loué dans les 12 mois suivants l'achèvement des travaux ou de son acquisition (si supérieur à 12 mois) à un locataire qui y fixe sa résidence principale.

Quel montant de réduction d’impôt ? Ce montant est calculé sur le prix de revient du logement retenu dans la limite de 5 500 €/m² de surface habitable sans pouvoir dépasser globalement 300 000 euros par contribuable et pour une même année d'imposition. L’investissement est limité à 2 logements par an.

Modulations possibles

Pour bénéficier de la loi Pinel, le contribuable s'engage sur des durées de locations de 6 ou 9 ans, sur option irrévocable. Période d’engagement 6 ans : Prorogation de 3 années supplémentaires renouvelables une fois. Après 6 ans, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d’impôt à un taux de 6% au 1er renouvellement (9 ans), puis 3% au second renouvellement (12 ans).
DURÉE DE LA LOCATION TAUX DE RÉDUCTION D'IMPÔT
6 ans (bail initial) 12%
1ere Prolongation de 3 ans + 6 %
2ème Prolongation de 3 ans + 3 %
Période d’engagement 9 ans : Possibilité de prorogation de 3 ans, sans possibilité de renouvellement. Dans ce cas la réduction d’impôt est égale à 3 % du prix de revient du logement pour cette période triennale.
DURÉE DE LA LOCATION TAUX DE RÉDUCTION D'IMPÔT
9 ans (bail initial) 18%
Prolongation de 3 ans + 3%

Précision : Si la réduction d’impôt obtenue est supérieure au montant de votre impôt dû, vous ne pourrez pas reporter l’excédent sur l’impôt des années suivantes.

Plafond annuel global des réductions d’impôts

Le plafonnement global des niches fiscales est de 10 000 € par an.

Souscription d’un bail au profit d’un ascendant ou descendants

Pour les investissements en loi Pinel réalisés à compter du 1er janvier 2015, le dispositif autorise dorénavant la souscription d’un bail au profit d’un ascendant ou un descendant, hors foyer fiscal du contribuable.

Conditions

Les investisseurs doivent :
  • Acheter un logement neuf ou en VEFA respectant les normes énergétiques.
  • Mettre le logement en location dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou la date de son acquisition si celle-ci est postérieure. Le logement doit être non meublé et loué en tant que résidence principale.
  • Durée de mise en location : La location doit s’étendre sur une durée allant de 6 à 12 ans. Le locataire peut-être l’ascendant ou le descendant du propriétaire à condition que celui-ci ne soit pas membre du foyer fiscal du propriétaire.
  • Les loyers appliqués pendant toute la durée de location ne doivent pas dépasser certains plafonds fixés par décret annuellement.
  • Par ailleurs, les ressources des locataires bénéficiant d’un logement du dispositif Pinel ne doivent pas dépasser certains plafonds.
  • Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Précision : L’attention de l’investisseur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

Plafonds de loyers

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré de surface, charges non comprises, sont fixés à :
ZONES
A bis Reste de la zone A B1 B2 et C
16,96 € 12,59 € 10,15 € 8,82 €

Au plafond de loyer ci-dessus défini, il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivant : 0,7 +19/S (S étant la surface du logement). Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut pas excéder 1,2.

Précision : La ville de BREST se situe en zone B2

Composition du foyer du locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 37 508 € 37 508 € 30 572 € 27 515 € 27 515 €
Couple 56 058 € 56 058 € 40 826 € 36 743 € 36 743 €
Personne seule ou couple
ayant 1 personne à charge
73 486 € 67 386 € 49 097 € 44 187 € 44 187 €
Personne seule ou couple
ayant 2 personne à charge
87 737 € 80 716 € 59 270 € 53 344 € 53 344 €
Personne seule ou couple
ayant 3 personne à charge
104 390 € 95 553 € 69 725 € 62 753 € 62 753 €
Personne seule ou couple
ayant 4 personne à charge
117 466 € 107 527 € 78 579 € 70 721 € 70 721 €
Majoration par personne
à charge supplémentaire
+ 13 087 € + 11 981 € + 8 766 € + 7 888 € + 7 888 €